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Altbausanierung: Vorteile, Maßnahmen und Förderung

  • von Alexander Rosenkranz
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Alte Häuser haben Charme. Sie stehen meist in begehrten Wohngegenden und bieten ihren Bewohnern viel Platz. Energetisch sind sie jedoch oft überholt. Die Energieverluste sind dadurch deutlich höher als nötig. Eine Altbausanierung schafft hier Abhilfe. Denn dabei bringen Hausbesitzer alte Gebäude auf den neuesten Stand. Im Anschluss verbrauchen sie deutlich weniger Energie, lassen sich günstiger beheizen und schaden auch der Umwelt weniger. Wir erklären, welche Vorteile eine energetische Sanierung im Altbau hat und zeigen typische Maßnahmen auf. Außerdem informieren wir über die staatliche Förderung der Altbausanierung. 

Gründe und Vorteile einer Altbausanierung 

Alte Häuser verbrauchen deutlich mehr Energie als nötig. Sie verursachen einen hohen CO2-Ausstoß und schaden damit dem Klima. Aber nicht nur das: Auch die Heizungsanlagen im Bestand arbeiten oft ineffizient. Sie nutzen die eingesetzten Rohstoffe nicht optimal aus und sorgen so für hohe Heizkosten. Zieht es in jeder Ecke, leidet neben Klima und Geldbeutel oft auch die eigene Gesundheit. All das sind Gründe, die für eine Altbausanierung sprechen. Aber wie kann die energetische Sanierung im Altbau dabei helfen, die Heizkosten zu senken, die Behaglichkeit zu steigern und das Klima zu schonen?

Sinkende Heizkosten durch energetische Sanierung des Altbaus

Kalte Wände und undichte Fenster: Das trifft auf viele Gebäude im Bestand zu. Bei einer Altbausanierung bringen Fachhandwerker Dämmstoffe an der wärmeumschließenden Gebäudehülle an. Sie tauschen die alten Fenster aus, ersetzen die Türen und achten bei all den Arbeiten auf eine luftdichte Ausführung. Das Ergebnis: Die Wärmeverluste sinken und die Heizung muss weniger leisten, um die Wohnräume auf wohlige Temperaturen zu bringen. Setzen Hausbesitzer bei der Sanierung im Altbau auch auf moderne Heiztechnik, können sie den stark gesunkenen Wärmebedarf deutlich effizienter bereitstellen, um die Heizkosten weiter zu senken. Optimal ist dabei übrigens der Einsatz regenerativer Energien. So lässt sich die Solarenergie zum Beispiel kostenfrei nutzen, um das Trinkwasser oder das gesamte Haus mit zu erwärmen.

© traveldia – stock.adobe.com

Steigender Wohnkomfort und höhere thermische Behaglichkeit

Dämmung und Luftdichtheit haben einen weiteren Vorteil: Es zieht wesentlich weniger. Wände sowie Böden sind wärmer und die thermische Behaglichkeit (das Wärmewohlbefinden) ist höher. Wer den Altbau sanieren lässt, sorgt also nicht nur für finanzielle Einsparungen, sondern auch für einen spürbar höheren Wohnkomfort.

Wertsteigerung der Immobilie durch eine Altbausanierung 

Befindet sich das Haus technisch auf dem neuesten Stand, sind Käufer oft bereit, mehr dafür zu zahlen. Denn sie profitieren dabei von einer höheren Effizienz und Sicherheit. Die Sanierung im Altbau ist daher auch eine wertsteigernde Maßnahme. Sie hilft, neue Mieter zu finden und diese über einen längeren Zeitraum zu halten.

Altbau-Sanierungspflichten im Gebäudeenergiegesetz (GEG)

Es hat viele Vorteile, einen Altbau sanieren zu lassen. Dennoch entscheiden sich Hausbesitzer häufig dagegen. Sie befürchten hohe Kosten und sind nicht sicher, ob sich die Ausgaben rechnen. Da der Gebäudebestand aber einen hohen Anteil an den CO2-Emissionen in Deutschland hat, gibt es heute eine gesetzliche Altbau-Sanierungspflicht. Geregelt ist diese im Gebäudeenergiegesetz, das Anforderungen an energieeffizientes Bauen und Sanieren stellt. Konkret sind folgende Arbeiten der energetischen Sanierung Pflicht:

  • Dämmung der obersten Geschossdecke zu unbeheizten Dachgeschossen (Alternativ ist auch die Dachdämmung möglich)
  • Dämmung warmgehender Rohrleitungen in unbeheizten Räumen
  • Heizkessel nach 30 Jahren tauschen
  • Installation moderner Thermostate an den Heizflächen
  • Einbau einer selbsttätig arbeitenden Heizungsregelung

Die Nachrüstpflichten des GEG beziehen sich dabei auf günstige Maßnahmen, die sich in der Regel schnell rechnen. Ist das nicht der Fall, lässt das Gesetz hier Ausnahmen zu. Diese betreffen darüber hinaus auch Gebäude im Denkmalschutz sowie Ein- und Zweifamilienhäuser, die bereits seit mindestens Februar 2002 von Eigentümern selbst bewohnt werden. In solch einem Fall greift die Altbau-Sanierungspflicht häufig erst bei einem Eigentumsübergang durch Kauf, Schenkung oder Erbe. Die neuen Eigentümer haben dann zwei Jahre Zeit, die geforderten Maßnahmen umzusetzen.

Hinweis: Regelung und Thermostate sind von den Ausnahmen nicht betroffen. Diese Maßnahmen zur energetischen Sanierung sind immer Pflicht.

Altbau sanieren: Verschiedene Maßnahmen

Wer sich für die Altbausanierung entscheidet, hat heute zahlreiche Maßnahmen zur Auswahl. Unterteilen lassen sich diese grob in die Bereiche Bauphysik und Anlagentechnik. Wie Hausbesitzer ihren Altbau sanieren können, zeigen die folgenden Abschnitte.

Übrigens: Einsparungen geben wir hier nicht an. Denn diese hängen vom Zustand der Immobilie vor der Sanierung im Altbau und der Ausführungsqualität der Sanierungsarbeiten ab, sodass sie sich nicht pauschalisieren lassen. Wie viel Hausbesitzer mit der energetischen Sanierung im Altbau sparen können, kann ein unabhängiger Energieberater individuell und zuverlässig beurteilen. Die Experten geben außerdem Aufschluss über die anfallenden Kosten und liefern somit alle Parameter für eine detaillierte Wirtschaftlichkeitsbetrachtung der Altbausanierung.  

Dämmung reduziert den Wärmebedarf im Altbau 

Die beste Energie ist die, die nicht verbraucht wird. In diesem Sinne geht es bei der Altbausanierung darum, den Energieverbrauch zu minimieren. Möglich ist das durch eine nachträgliche Dämmung, neue Fenster und neue Türen. Erfahren Sie in unserem Beitrag: Fenstertausch: Zweifach- oder Dreifachverglasung, welche Vorteile die jeweiligen Modelle für Sie bringen. 

MASSNAHME BESCHREIBUNG
Dachdämmung  Dämmung der Dachflächen von innen oder von außen. Vor allem Ersteres ist bei der Altbausanierung vergleichsweise günstig und mit hohen Einsparungen verbunden.
Dämmung der obersten Geschossdecke  Die günstigste Maßnahme der Gebäudedämmung, bei der Dämmstoffe auf die oberste Geschossdecke aufgelegt werden. Die Einsparungen sind hoch.
Außendämmung Aufwendigere Maßnahme, die vor allem bei einer ohnehin nötigen Fassadensanierung infrage kommt. Dämmstoffe werden auf die Außenwände aufgebracht, um den U-Wert zu verbessern und die Wärmeverluste zu minimieren. Alternativ gibt es die Möglichkeit der Einblasdämmung in zweischalige Mauerwerke und der Innendämmung bei Denkmal oder erhaltenswerten Fassaden.
Wärmeschutzverglasung und neue Türen  Neue Fenster und neue Türen bieten einen hohen Wärmeschutz und sind zudem deutlich dichter. Die Einsparungen sind entsprechend hoch. Wichtig: Durch die hohe Dichtheit ist ein Lüftungskonzept erforderlich. Ohne Lüftung sollten die Fenster-U-Werte nicht besser sein als die U-Werte der Fassade.
Kellerdeckendämmung Eine der günstigsten Maßnahme zur Gebäudedämmung, bei der Dämmstoffe von unten an die Kellerdecke angebracht werden. Der Energieverbrauch sinkt und die Böden im Erdgeschoss sind wärmer.
Perimeterdämmung Bei der Perimeterdämmung bringen Experten Dämmstoffe von außen an erdberührende Wände an. Die Kellerdämmung sorgt für sinkende Wärmeverluste und einen höheren Komfort im Keller.

Neben den beschriebenen Dämmmaßnahmen gibt es eine Reihe weiterer Arbeiten, die bei der Altbausanierung auch mit geringen Kosten für hohe Einsparungen sorgen. So können Hausbesitzer zum Beispiel Rollladenkästen und Heizkörpernischen dämmen.

Wichtig: Bei einer ganzheitlichen energetischen Sanierung im Altbau dichten Experten das Gebäude oftmals ab. Die natürliche Luftwechselrate sinkt und Schadstoff- sowie Feuchtelasten lassen sich von allein nicht mehr richtig beseitigen. Aus diesem Grund ist immer auch ein Lüftungskonzept zu erstellen. 

Bei der Altbausanierung die Heizung austauschen 

Dämmmaßnahmen am Gebäude helfen, die Heizlast zu reduzieren. Mit einem Heizungstausch bei der Altbausanierung decken Hausbesitzer den übrigen Wärmebedarf besonders effizient. Die folgende Tabelle zeigt, welche Systeme dabei infrage kommen.

HEIZUNGSTAUSCH BEI DER ALTBAUSANIERUNG  BESCHREIBUNG
Gasheizung mit Brennwerttechnik (alternativ Ölheizung)  Vergleichsweise günstig und durch die Brennwerttechnik relativ sparsam im Verbrauch. Die Preise für den Brennstoff Gas sind zuletzt jedoch stark gestiegen. Zudem ist der CO₂-Ausstoß zu berücksichtigen, der bei der Verbrennung des fossilen Brennstoffs freigesetzt wird.  
Wärmepumpe Wärmepumpen nutzen kostenfreie Energie aus Erde, Luft oder Wasser mit einem technischen Prozess zum Heizen. Sie arbeiten effizient, sparsam und eignen sich nach einer energetischen Sanierung auch im Altbau. Wichtig ist eine möglichst geringe Vorlauftemperatur. Die Kombination mit Solarthermie oder Photovoltaik ist möglich.
Holzvergaserkessel Effiziente Verbrennung von Scheitholz. Nachteil ist hier der vergleichsweise hohe manuelle Aufwand zum Nachlegen des Brennholzes. Voraussetzung ist außerdem ausreichend Platz zum Trocknen und Lagern der Holzscheite. Die Kombination mit Solarthermie ist möglich.
Pelletkessel Automatisch arbeitende Holzheizung, die gepresste Stäbchen aus Sägeresten verbrennt. Die Holzpellets lagern dabei in einem Silo, einem Tank oder einem Bunker in oder vor dem Haus. Auch die unterirdische Brennstofflagerung ist möglich. Nachteilig ist der große Platzbedarf für Kessel, Speicher, Förder- und Lagertechnik. Die Kombination mit Solarthermie ist möglich.
Brennstoffzellenheizung Stromerzeugende Heizung, die auf die kontrollierte Reaktion von Wasserstoff und Sauerstoff setzt. Im Vergleich zu konventionellen BHKWs erzeugt eine Brennstoffzelle bei gleicher Wärmeabgabe mehr Strom, wodurch sie auch nach einer Altbausanierung infrage kommt. Die Kombination mit Solarthermie ist nicht ratsam.
Konventionelles BHKW Stromerzeugende Heizung, bei der ein Motor (Stirlingmotor oder Motor mit interner Verbrennung) einen Generator antreibt. Im Vergleich zur Wärmeabgabe ist die Stromausbeute hier geringer. Nach einer Sanierung im Altbau muss für den effizienten Betrieb also noch ein ausreichend hoher Wärmebedarf bestehen, damit das BHKW wirtschaftlich arbeitet. Die Kombination mit Solarthermie ist nicht ratsam.
Hybridheizung Kombination verschiedener Heizsysteme in einer Anlage. Ein weitverbreitetes Beispiel ist die Verbindung von Gasheizung und Wärmepumpe. Steigen die Heizkosten der Wärmepumpe an, schaltet die Hybridheizung hier automatisch auf den Gasbetrieb um. Weitere Beispiele sind Kombinationen mit Solarthermie oder wasserführenden Kaminen. Nach einer teilweise durchgeführten Altbausanierung ist die Hybridheizung eine interessante Wahl.

Wer eine Altbausanierung plant und bereits eine moderne Heizung besitzt, muss diese nicht austauschen, um Energie und Kosten zu sparen. Denn meist gibt es viele kleinere Arbeiten, die ebenfalls zu einer höheren Effizienz beitragen. Die folgende Tabelle gibt einen Überblick.

HEIZUNGSOPTIMIERUNG BEI DER ALTBAUSANIERUNG  BESCHREIBUNG
Heizungspumpe austauschen  Heizungspumpen fördern das Heizungswasser vom Kessel zu allen Heizflächen und zurück. Alte Pumpen verbrauchen dabei oft mehr Energie als nötig. Neue Hocheffizienzpumpen sind sparsamer und senken so die Energiekosten.
Dämmen der Heizungsrohre  Verlaufen nicht isolierte Heizungs- und Wasserrohre im Keller, wirken sie hier wie Heizkörper. Sie geben Wärme ab, die im Keller eigentlich nicht benötigt wird. Der Kessel muss dadurch mehr leisten und die Heizkosten steigen. Bei einer Altbausanierung können Hausbesitzer die Rohre einfach dämmen und ohne große Kosten viel Geld sparen.
Hydraulischer Abgleich Standardmaßnahme bei der energetischen Sanierung im Altbau. Hier stellen Experten die Heizung so ein, dass alle Heizflächen bedarfsgerecht mit Wärme versorgt werden. Das führt zu einer höheren Effizienz bei der Wärmeverteilung sowie der Wärmeerzeugung und sinkenden Energiekosten.
Heizkurve einstellen  Aus der Heizkurve liest die Heizungsregelung ab, bei welcher Außentemperatur welche Vorlauftemperatur nötig ist, um das Haus bedarfsgerecht mit Wärme versorgen zu können. Das Einstellen der Kurve ist in Eigenregie möglich. Es sorgt für einen höheren Heizkomfort und beugt zu hohen Verbräuchen und Heizkosten vor.
Thermostate austauschen  Thermostate regulieren den Heizwasserdurchfluss durch die Heizflächen. Moderne Geräte arbeiten sehr genau. Sie lassen sich außerdem oft voreinstellen und helfen, den Energieverbrauch ohne Einbußen im Komfort zu senken. Smarte Thermostate sorgen sogar für einen höheren Komfort beim Heizen.

Altbausanierung: Kosten und Fördermittel  

Wie hoch sind bei einer Altbausanierung die Kosten? Diese Frage stellen sich alle Hausbesitzer, die eine umfassende Modernisierung des eigenen Hauses planen. Eine pauschale Antwort ist hier allerdings nicht möglich. Denn jedes Haus ist verschieden. Mit den Schwachstellen variieren auch der Handlungsbedarf sowie die Kosten bei der Sanierung im Altbau. Ein Energieberater bietet an dieser Stelle zuverlässige Unterstützung. Er identifiziert die größten Einsparpotenziale und stellt sicher, dass Hausbesitzer das meist knappe Budget nicht in die falschen Maßnahmen stecken. Mit einem ganzheitlichen Konzept lassen sich außerdem Synergieeffekte nutzen, welche die Kosten der energetischen Sanierung im Altbau meist senken. 

Tipp: Der Staat fördert die Energieberatung zu 80 Prozent. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern ist diese Summe auf 1.300 Euro, bei Wohngebäuden mit mindestens drei Einheiten auf 1.700 Euro gedeckelt. Die Förderung wird an den Berater ausgezahlt, der diese mit dem Honorar verrechnet. 

Darlehen und Zuschüsse für die energetische Sanierung im Altbau

Wer eine Altbausanierung plant, sollte sich rechtzeitig um Fördermittel kümmern. Seit Juli 2021 ersetzt die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) die bisherigen Förderprogramme. Investitionszuschüsse für Einzelmaßnahmen laufen über das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) gewährt Förderkredite zur Komplettsanierung im Bestand. Für beide Institutionen gilt: Eine Förderung für die Altbausanierung ist immer vor dem Beginn der Maßnahmen wie folgt zu beantragen. 

  • Zuschüssen für Einzelmaßnahmen: Antragstellung über die Webseite des BAFA
  • Kredit für Komplettsanierung: Antragstellung über die Hausbank

Energieberater muss teilweise eingebunden werden

Bei der Komplettsanierung zum Effizienzgebäude muss ein Experte der Energie-Effizienz-Expertenliste des Bundes in die Antragstellung eingebunden werden. Das gilt ebenfalls für einzelne Sanierungsmaßnahmen an der Gebäudehülle. Bei einem Heizungstausch oder einzelnen Optimierungsmaßnahmen der Heiztechnik ist dies nicht zwingend vorgeschrieben.  

Hohe Zuschüsse für das Heizen mit erneuerbaren Energien 

Bei der Altbausanierung gibt es eine Förderung auch für die Einbindung erneuerbarer Energien. Im Rahmen der BEG stehen dabei Zuschüsse für Wärmepumpen, Solarthermieanlagen, Holz- sowie Pelletheizungen zur Verfügung. Ansprechpartner ist hier das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). Genau wie bei der Förderung der Sanierung im Altbau müssen Hausbesitzer die Anträge vor dem Baubeginn online auf der Webseite des BAFA ausfüllen und absenden. Beachten Sie aber, dass die BAFA-Förderung nur für Einzelmaßnahmen gilt und nicht eine komplette Altbausanierung damit gefördert werden kann. Wer den Antragszeitpunkt verpasst, kann außerdem die steuerliche Förderung für Heizungstausch oder Sanierung nutzen.

Tipp: Weiterführende Informationen zum Thema Heiztechnik im Altbau liefert unser Artikel "Heizung im Altbau: Passende Technik finden".

Fazit von Alexander Rosenkranz

Eine Altbausanierung sorgt für sinkende Heizkosten. Sie steigert den Wohnkomfort, hebt den Wert der Immobilie und schont darüber hinaus auch das Klima. Geht es um die Maßnahmen zur energetischen Sanierung, haben Hausbesitzer heute eine große Auswahl – von umfangreichen Dämmmaßnahmen bis hin zur neuen energieeffizienten Heizung. Um das meist knappe Budget in die richtigen Maßnahmen zu investieren, empfehlen wir die Beratung durch einen Experten für Energieeffizienz. Der Berater erstellt ein ganzheitliches Konzept zur Sanierung im Altbau. Er schätzt die Kosten ab, prüft die Wirtschaftlichkeit und hilft bei der Beantragung von Fördermitteln.

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