Gebäudemodernisierungsgesetz: Das GModG für Neubau und Bestand

Ziel des GModG: Klimaneutraler Gebäudebestand bis 2045

Genau wie das Gebäudeenergiegesetz zielt auch das neue Gebäudemodernisierungsgesetz auf einen klimaneutralen Gebäudebestand ab. Dieser soll bis 2045 erreicht sein. Im Jahr 2030 sieht die Regierung im GModG eine Evaluation vor, auf die schärfere Reglements folgen könnten.

Wie ist das Gebäudemodernisierungsgesetzes aufgebaut?

Die folgende Übersicht zeigt den Aufbau des Gebäudemodernisierungsgesetzes ab 2026:

Wichtige GModG-Anforderungen an neue Gebäude

Wer den Bau eines neuen Gebäudes plant, muss in Zukunft die Vorgaben des Gebäudemodernisierungsgesetzes erfüllen. Dabei müssen wie bisher die Anforderungen an den Primärenergiebedarf und den Transmissionswärmeverlust eingehalten werden. Neu ist die Einführung der Nullemissionsgebäude, wie sie die Europäische Gebäuderichtlinie fordert.

Pflicht zum Nullemissionsgebäude für neue Häuser

Ab 2030 sind alle neuen Gebäude als sogenannte Nullemissionsgebäude auszuführen. Diese erfüllen hohe Anforderungen an den Gesamtenergiebedarf, haben minimale Energieverluste und verursachen an ihrem Standort keine Kohlenstoffdioxidemissionen aus fossilen Brennstoffen. Für Nichtwohngebäude im Eigentum der öffentlichen Hand oder von Behörden gelten die Vorgaben bereits ab 2028.

Pflicht zur Ökobilanz neuer Gebäude

Geht es um den Bau neuer Gebäude, schreibt das Gebäudemodernisierungsgesetz die Analyse der Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen in Zukunft vor. Mit der sogenannten LCA ermitteln Planer alle gebäudebezogenen sowie betriebs- und nutzungsbedingten Treibhausgasemissionen, die über den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes entstehen. Dabei berücksichtigen Sie unter anderem:

• Herstellung und Transport von Bauprodukten
• Tätigkeiten auf der Baustelle
• Energieaufwand im Gebäude

Die Pflicht greift ab 2028 für Nichtwohngebäude im Eigentum der öffentlichen Hand sowie von Behörden und ab 2030 für alle Neubauten.

Technologieoffenes Referenzgebäude und höhere Primärenergieanforderungen

Die Bewertung neuer Gebäude erfolgt im GModG wie im Gebäudeenergiegesetz anhand eines Referenzgebäude-Verfahrens. Dabei berechnen Experten Effizienzkennwerte des neuen Hauses anhand eines theoretischen Referenzgebäudes. Dieses hat das gleiche Volumen (auch Kubatur genannt) sowie definierte Eigenschaften in Bezug auf Hülle und Technik.

Wo liegen die Unterschiede zwischen GModG und GEG?

Während bei der Heizung zuvor eine konkrete Technologie vorgegeben war, gibt es im Gebäudemodernisierungsgesetz nun einen technologieneutralen Referenzwärmeerzeuger. Der Nachweis gestaltet sich dadurch offener. Da der Primärenergiefaktor ab 2030 von 0,75 auf 0,7 sinkt, steigen die Anforderungen insgesamt jedoch an.

Kommt mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz die Solarpflicht?  

Mit dem GModG führt die Regierung auch die lang diskutierte Solarpflicht für alle Gebäude ein. Diese sieht im ersten Schritt vor, dass neue Gebäude ab dem Inkrafttreten des neuen Gesetzes für die Nachrüstung von Solaranlagen geeignet sein müssen. Im zweiten Schritt macht das Gesetz Solaranlagen zur Pflicht – und zwar in den folgenden Schritten:

• ab 1. Januar 2027: auf zu errichtenden öffentlichen Nichtwohngebäuden und auf neuen Nichtwohngebäuden mit einer Nutzfläche von mehr als 250 Quadratmetern
• ab 1. Januar 2028:  auf bestehenden öffentlichen Nichtwohngebäuden mit einer Nutzfläche von mehr als 2.000 Quadratmetern und auf bestehenden Nichtwohngebäuden mit einer Nutzfläche von mehr als 500 Quadratmetern bei Änderung
• ab 1. Januar 2029: auf bestehenden öffentlichen Nichtwohngebäuden mit einer Nutzfläche von mehr als 750 Quadratmetern
• ab 1. Januar 2030: auf neuen Wohngebäuden und auf neuen überdachten Parkplätzen, die physisch an Gebäude angrenzen
• ab 1. Januar 2031:  auf bestehenden öffentlichen Nichtwohngebäuden mit einer Nutzfläche von mehr als 250 Quadratmetern

Anforderungen an Heizungen in neuen und bestehenden Gebäuden

Das GModG bringt vor allem für Heizungen große Änderungen mit sich. Hier löst es quasi als neues Heizungsgesetz ab 2026 die bisherigen Vorgaben ab und gibt Verbrauchern damit wieder mehr Entscheidungsfreiheit.

Keine Austauschpflicht für 30 Jahre alte Öl- und Gasheizungen

Bereits die Energieeinsparverordnung (EnEV) enthielt eine Pflicht, alte Öl- und Gasheizungen auszutauschen. Diese betraf Anlagen, die noch nicht auf Niedertemperatur- oder Brennwerttechnik basierten, und wurde auch im GEG übernommen. Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz entfällt die Austauschpflicht. Verbraucher können alte Heizungen damit weiterbetreiben, bis sich diese nicht mehr reparieren lassen.

Gebäudemodernisierungsgesetz verzichtet auf 65-Prozent-EE-Pflicht

Das neue GModG verzichtet nicht nur auf die Austauschpflicht – auch die 65-Prozent-EE-Pflicht aus dem Heizungsgesetz fällt weg. Sie forderte Verbraucher beim Einbau neuer Heizungen auf, diese zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien zu betreiben. Das heißt: Wer heute eine neue Heizung einbauen lässt, hat volle Wahlfreiheit. Auch Öl- und Gasheizungen lassen sich wieder installieren.

Was fordert die im GModG verankerte Bio-Treppe?

Für Heizungen, die mit Öl, Gas oder Flüssiggas arbeiten, gibt es mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz eine weitere Neuerung: Ganz gleich, ob im Neubau oder im Bestand, sind diese künftig mit einem steigenden Anteil erneuerbarer Energien zu betreiben. Die sogenannte Bio-Treppe setzt 2029 ein und steigt bis 2040 an. Zulässig sind Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas, grüner/blauer/oranger/türkiser Wasserstoff und Derivate davon. Die folgende Übersicht zeigt, wie sich die Bio-Treppe aus dem Gebäudemodernisierungsgesetz entwickelt.

Folgende Alternativen sind zur Erfüllung der Vorgaben zulässig:

• Solarthermie (0,04 m² Apertur/m² Nutzfläche bis 2 und 0,03 m² Apertur/m² Nutzfläche ab 3 Wohnungen)
• Raumlufttechnik mit Wärmerückgewinnung (≥ 73 % Wärmerückgewinnungsgrad, Leistungszahl ≥ 10)
• Wärmepumpen-Hybridheizung (Wärmepumpenleistung am Teillastpunkt A mind. 30 Prozent des Spitzenlasterzeugers; mind. 40 Prozent bei bivalent alternativem Betrieb)

Zudem lässt sich die Grüngas-/Grünheizölquote auf den Mindestanteil grüner Brennstoffe anrechnen. Einen entsprechenden Nachweis erbringen fachkundige Personen (nach § 88 GModG) oder Fachunternehmer mit einer sogenannten Unternehmererklärung.

Was sind Grüngas- und Grünheizöl-Quote?

Neben der Bio-Treppe führt das Gebäudemodernisierungsgesetz auch eine Grüngas- und eine Grünheizöl-Quote ein. Dabei handelt es sich um Mindestanteile regenerativer Energieträger an in Verkehr gebrachtem Gas und Heizöl. Die Pflicht gilt für Hersteller bzw. Händler und soll in einem separaten Gesetz geregelt werden. Die Bundesregierung verpflichtet sich, dieses bis zum 1. Dezember 2026 vorzulegen. Bis 2045 sollen die angebotenen Brennstoffe dann vollständig klimaneutral sein.

GModG erlaubt Stromdirektheizungen in energiesparenden Gebäuden

Das Gebäudemodernisierungsgesetz lässt auch den Einbau von Stromdirektheizungen zu. Um hohe Stromkosten zu vermeiden und die Netze zu schonen, gelten dabei allerdings hohe Anforderungen. So ist es Pflicht, die gesetzlichen Anforderungen an den baulichen Wärmeschutz um mindestens 30 Prozent zu unterschreiten. In Neubauten sind die Vorgaben sogar um 45 Prozent zu unterschreiten. Keine weiteren Vorgaben gibt es bei dem Austausch bestehender Einzelraum-Stromdirektheizungen und in Ein- sowie Zweifamilienhäusern, von denen der Eigentümer mindestens eine Wohnung selbst bewohnt.

Mieterschutz im Gebäudemodernisierungsgesetz

Lassen Vermieter nach dem Inkrafttreten des Gebäudemodernisierungsgesetzes eine neue fossile Heizung einbauen, müssen sie sich künftig an den Heizkosten beteiligen. Pflicht ist es dabei, ab 2028 die Hälfte der Netzentgelte, der CO₂-Kosten und der Grünbrennstoff-Mehrkosten zu tragen. Letzteres gilt jedoch nur bis zu einem EE-Anteil von 30 Prozent. Kommt es infolge eines irreparablen Defektes zu einem Austausch, gilt die Pflicht zum Aufteilen der Kosten erst 12 Monate nach der Inbetriebnahme der neuen Heizung.

Begrenzte Mieterhöhung bei Einbau ineffizienter Wärmepumpen

Um Mieter vor hohen Kosten zu schützen, bindet der Staat die Umlagefähigkeit von Sanierungskosten an die Effizienz der Heizung. Der Fall ist das immer dann, wenn Vermieter eine neue Wärmepumpe einbauen. Hat diese eine Jahresarbeitszahl von weniger als 2,5, dürfen Vermieter nur die Hälfte der anfallenden Kosten als Modernisierungskosten auf die Miete umlegen.  

Ausnahmen bestehen, wenn das Gebäude:

• nach 1996 errichtet wurde.
• die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung  vom 16. August 1994 erfüllt.
• nach einer Sanierung mindestens den Anforderungen des § 38 des Gebäudemodernisierungsgesetzes entspricht.
• bei lokaler Norm-Außentemperatur mit einer Vorlauftemperatur von max. 55 Grad Celsius beheizt werden kann.

In den aufgeführten Fällen fordert das GModG keinen Nachweis über die Effizienz der Wärmepumpe. Die Kosten lassen sich dabei voll umlegen.

GModG-Sanierungspflicht für bestehende Häuser

Um die Effizienz im Bestand zu steigern und Emissionen zu reduzieren, bestehen verschiedene Sanierungs- und Nachrüstpflichten. Unter anderem:

• Pflicht zur Dämmung der obersten Geschossdecke
• Pflicht  Rohre in nicht beheizten Räumen zu isolieren

Wie schon das GEG fordert auch das Gebäudemodernisierungsgesetz Sanierer dazu auf, bei Maßnahmen am Gebäude hohe Anforderungen einzuhalten. Das gilt etwa für den Austausch der Fenster oder für die Dämmung von Bauteilen.

Gibt es eine Sanierungspflicht für Nichtwohngebäude?

Ja. Das GModG sieht eine Sanierungspflicht für Nichtwohngebäude vor. Diese fordert, dass der Primärenergiebedarf ab dem 1.1.2030 das 3,50-fache (ab dem 1.1.2033 das 2,95-fache) des Referenzgebäudewerts nicht überschreitet. Die Vorgabe gilt als erfüllt, wenn das Gebäude nach 1995 errichtet oder mindestens auf den Stand der Wärmeschutzverordnung von 1995 saniert wurde.  Auch Gebäude, die überwiegend mit Wärmepumpe, Biomasse oder Fernwärme beheizt werden, sind von der Sanierungspflicht ausgenommen. Ausnahmen gelten für:

• Baudenkmäler
• Gebäude auf aufgegebenen Betriebsgründen
• Gebäude, bei denen ein Abriss bevorsteht

Zuschuss-Förderung für die neue Heizung

Entscheiden Sie sich im Bestand für eine neue Heizung, stellt der Staat attraktive Fördermittel in Aussicht. Neben einem Steuerbonus gibt es dabei auch eine attraktive Zuschussförderung für den Einbau einer Heizung auf Basis erneuerbarer Energien. Im Beitrag zur Förderung der Heizung geben wir einen umfassenden Überblick und erklären, wie Sie die Anforderungen des Gebäudemodernisierungsgesetzes erfüllen und eine Förderung bekommen.

Entwicklung vom GEG zum GModG 2026

Mit dem Gebäudeenergiegesetz führte die Regierung mehrere Gesetze aus dem Energiesparrecht in einem Werk zusammen. Ziel war es, Vorgaben zu bündeln und mehr Klarheit zu schaffen. Mit dem Heizungsgesetz folgte dann eine wesentliche Änderung, die Haushalte und Experten viel kritisierten. Anstoß für die Kritik gab vorwiegend die Pflicht, neue Heizungen mit 65 Prozent erneuerbaren Energien einzubauen. Die neue Regierung beschloss daraufhin schon im Koalitionsvertrag, das Heizungsgesetz zu streichen. Mit der GEG-Novelle 2026, dem ersten Entwurf zum Gebäudemodernisierungsgesetz und dem nun verkündeten Gesetz setzte die Regierung dieses Vorhaben um.